Тольятти: как владеть землей рядом с многоэтажками?
Не многие знают, что земельные участки, которые находятся вблизи многоквартирных домов, по действующему законодательству могут принадлежать собственникам этих домов.
В Тольятти, в отличие от Самары, границы земель, на которых расположены многоквартирные дома, пролегают не только по границе строений, но и за ее пределами. У кого-то эти земельные участки так малы, что и вникать в эту тему не стоит. А у кого-то участки достаточно велики и могут стать коллективной собственностью жильцов дома, в этом случае оформлением права собственности стоит заняться. Грамотное владение такими участками может решить массу вопросов. Например, уплотнение того или иного двора под жилую застройку может вестись не в режиме войны с застройщиком, а в правовом поле. Укрепиться в своих правах также не лишне, если в вашем дворе появляются платные стоянки или другие объекты, которые могут нарушать ваши права распоряжаться коллективным имуществом в виде земельного участка. Разумеется, оформить свои права на участки рядом с многоквартирными домами не так-то просто, но некоторые тольяттинцы уже начинают интересоваться этим вопросом, и не напрасно.
Владельцы ям
Местный активист Александр Остренко уже достаточно давно ведет упорную борьбу по выявлению ям и выбоин на дорогах. Он организовал некий аналог известного проекта «РосЯмы» и в ходе этой работы наткнулся на факты, которые касаются очень многих тольяттинцев. Очередное заявление о наличии повреждений внутриквартальных проездов на бульваре Гая было зарегистрировано Остренко в ГИБДД 10 мая и не предвещало ничего интересного. Но развитие событий в этот раз было неожиданным.
18 мая активисту поступил первый звонок из ГИБДД от госинспектора дорожного надзора Игоря Федорова, который сообщил заявителю, что на имя руководителя управления земельных ресурсов мэрии Татьяны Холназаровой было составлено письмо о необходимости предоставления информации о собственниках данных участков внутриквартальных проездов. На что незамедлительно был получен устный ответ о том, что данная территория находится в долевой собственности у жильцов перечисленных домов и, соответственно, они сами должны ремонтировать эти проезды.
В свою очередь Остренко рассказал инспектору о существовании п. 12 статьи 85 Земельного кодекса, где сказано: «Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации». Из этого, по мнению Остренко, можно понять, что участки, занятые внутриквартальными проездами, не могут принадлежать жильцам, а являются собственностью муниципалитета. В противном случае, ремонтируя ямы внутри квартала за свой счет, жильцы могут и распоряжаться этими проездами по своему усмотрению. Например, поставить шлагбаум и организовать платный внутриквартальный проезд.
Следует отметить, что в ходе расследования обнаружилось, что, согласно кадастровой карте, упомянутая территория (как и практически любой жилой квартал города) действительно разделена на участки, которыми владеют различные собственники, в том числе собственники жилых домов.
Новость для собственников
Спустя некоторое время Остренко встретился по поводу одной из выявленных им ям с представителем управляющей компании (далее УК), обслуживающей эти дома. В ходе беседы специалист компании тоже сослался на то, что эта территория – собственность жильцов и ремонтироваться должна за их счет. Но сейчас управляющая компания договаривается «о ремонте проездов за счет депутатских средств».
Еще через несколько дней юрист управляющей компании показал Остренко копию постановления мэрии за номером 7303-р/5 от 31.10.2008, согласно которому эти земельные участки и были сформированы. Юрист рассказал, что проверил это по той же кадастровой карте, показал общую схему квартала и отдельно схемы каждого участка, где четко указаны и прописаны границы каждого участка. И сообщил, что согласно данному постановлению все работы по обустройству территории действительно должны оплачивать жильцы, но он согласен с тем, что это идет вразрез с Земельным кодексом. Однако, поскольку постановление есть, и оно не обжаловано, де юре жильцы действительно должны и могут распоряжаться этими участками либо должны выяснять вопрос с мэрией. В договоре, заключенном жильцами с УК, ремонт проездов не числится, а следовательно, если кто-то хочет его произвести, нужно это оплатить.
В итоге вопрос ликвидации внутриквартальных ям перешел из разряда «кто виноват» в разряд «почему постановления не соответствуют закону, если это действительно так».
В ходе этого расследования был найден еще более удивительный случай. Между домом по Гая, 21, и магазином «Метелица» участок на схеме поделен границей пополам ровно вдоль по своей средней оси, и в итоге северная половина проезда принадлежит городу, а южная (ближняя к дому) – жильцам.
Хотели как лучше
Вышеуказанное постановление на сайте мэрии нам найти не удалось. Зато удалось обнаружить в Интернете интервью бывшей главы управления земельных ресурсов города Натальи Немых, в котором как раз обсуждается вопрос формирования подобных участков:
«Действующее законодательство говорит о том, что при формировании земельного участка под многоквартирный жилой дом нужно учитывать территорию, необходимую для обслуживания этого дома, то есть парковочные площадки, подходы и площадки общего пользования (внутриквартальные проезды и бульвары к таким территориям не относятся, потому как считаются землями общего пользования и в силу закона не подлежат приватизации)».
Судя по датам постановления о формировании земельных участков, кадастровая карта города вразрез сказанному делалась уже без Немых (хотя первые постановления в реестре датируются еще 2005-2006 годами). Любопытно, что если посмотреть скриншот кадастровой карты, например, Самары, то на нем отлично видно, что дома обведены линиями практически по контуру и между участками в собственности города остается вся «территория общего пользования», в том числе проезды, детские площадки и прочее. То есть в Самаре все сделано в соответствии с земельным законодательством. Тольяттинский же земельный комитет и мэрия в ходе межевания земель и оформления прав на земельные участки, судя по всему, в массовом порядке нарушала п. 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ.
Если это так, то получается, что в ходе неправильного межевания земель мэрия города определила для жителей многоквартирных домов не только земли, но и расходы по благоустройству всей внутриквартальной территории, включая ремонт проездов, и вдобавок к этому на порядок увеличила площадь земли, находящейся в собственности и, соответственно, подлежащей в недалеком будущем обложению налогами на землю. Открытыми пока остаются вопросы: почему при оформлении не были определены территории общего пользования (публичные сервитуты) Главным управлением архитектуры и каким образом Роскадастр и Регпалата зарегистрировали права собственности на данные территории?
Накануне публикации материала Александр Остренко получил ответ (неофициальный, из соцсети «ВКонтакте») от мэра Сергея Андреева.
– Александр! – пишет мэр. – По информации специалистов управления земельных ресурсов мэрии, земельные участки под многоквартирными жилыми домами формировались в соответствии с действующим законодательством, до постановки их на кадастровый учет схема расположения земельных участков была согласована с управлением архитектуры и градостроительства. Данная тема уже не один год обсуждается и в мэрии, и в городской думе. Очевидно, что в ситуации, подобной вашей, оказались не только вы, но и жители других многоквартирных домов Тольятти. В этом вопросе необходимо дополнительно разбираться. Поэтому я возьму его под свой личный контроль.
А еще Остренко получил заказанные им кадастровые выписки о земельных участках. В числе прочего в них значится следующая информация: «Правообладатель: собственники помещений многоквартирного дома. Вид права: общая долевая собственность. Особые отметки – размер доли: доля в праве пропорциональна размеру общей площади помещения. Сведения о частях земельного участка и обременениях – запрет установки или возведения каких-либо заграждений или сооружений, препятствующих проезду или проходу».
То есть обнести забором и брать плату со своей собственности на ее же ремонт гражданам все-таки нельзя. Но определить свои права и обязанности по отношению к участку, который окружает ваш дом, можно и нужно. Для этого необходимо обратиться в соответствующие органы (см. комментарии) и осуществить следующий порядок действий (см. памятку).
Комментарии
Марина Вдовина, заместитель начальника тольяттинского отдела филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» Самарской области:
– Для того чтобы выяснить, как обстоят дела с земельным участком рядом с вашим домом, нужно обратиться к нам, но для этого нужно знать либо кадастровый номер, либо четкий адрес земельного участка. Мы не даем информации по телефону, нужно личное обращение на Механизаторов, 26а, там есть 8-е окно консультаций. Наши специалисты дадут грамотную развернутую консультацию по вопросу. Можно также обратиться в управление земельных ресурсов мэрии города Тольятти. Право на земельный участок под многоквартирным домом закреплено коллективным документом. Это кадастровый паспорт земельного участка.
Вообще, собственником этих участков является мэрия, муниципальное образование. Если собственники многоквартирного дома хотят его получить в собственность, они должны обращаться по этому поводу в управление земельных ресурсов мэрии. В некоторых домах Тольятти межевание прошло так, что собственниками оказались жильцы. Часто это происходит там, где застройщиками были ТСЖ и ЖСК. Межеванием земельных участков занимаются определенные организации. Они подают свои сведения нам, мы их проверяем, если все соответствует законам и другим нормативным документам, то мы ставим участок на кадастровый учет. Бывает и так, что заказчиком межевания участков рядом с жилыми домами является мэрия. Следует отметить, что кадастровый квартал включает в себя земли общего пользования, например дороги и территории вдоль дорог. И территории общего пользования никому не могут отчуждаться. Они остаются муниципальной собственностью.
Ильсия Абдулова, ведущий специалист управления земельных ресурсов мэрии г.о. Тольятти:
– Информацию о правах на земельные участки собственники обычно запрашивают у нас. Нужно обратиться на Комсомольскую, 88, либо записаться ко мне на прием, либо написать заявление, и мы им направим информацию. Заявление нужно отдать по адресу: Комсомольская, 88, кабинет 11. Право на земельный участок под многоквартирным домом закрепляется кадастровым паспортом согласно закону «О постановке на кадастровый учет собственников квартир». Таким образом, у собственников многоквартирных домов возникает право на земельный участок, который находится вокруг дома. Порядок использования этого участка регламентируется Жилищным кодексом. Также есть постановление Правительства РФ № 491, которое определяет правила содержания имущества в многоквартирном доме и в котором написано, на основании каких документов и что входит в общедолевую собственность, а также обозначены остальные нормы. Относительно реализации права собственности на такие участки нужно обращаться в мэрию. Нужно разбираться по каждому случаю отдельно, так как нюансов на каждом земельном участке много. Например, стоит платная парковка на территории земельного участка – надо выяснять ее законность, наличие документов и так далее. Нужно написать обращение на имя руководителя управления земельных ресурсов Татьяны Назаровны Холназаровой. Заявление можно составить на Комсомольской, 88. По кадастровой карте понять что-то неподготовленному человеку довольно сложно. Например, нужно понимать, что кадастровый квартал, который вы можете увидеть на карте, – это, например, 13-й квартал в Новом городе. У него может быть несколько собственников, потому что там несколько многоквартирных жилых домов, у всех своя общедолевая собственность.
Олег Меркулович
Источник: «Тольяттинский Навигатор»