Там, где нас нет, хорошо

С каждым годом все больше наших соотечественников не только проводят отпуска за рубежом, но и покупают там жилье.

В «ДубльГисе» можно найти 17 тольяттинских агентств, которые продают недвижимость в разных странах и сдают ее в аренду. Некоторые из них уже отказались от этого вида деятельности, ссылаясь на отсутствие спроса. Однако даже в этих компаниях уверены: вкладывать деньги в зарубежную недвижимость выгодно, особенно сейчас, когда в ряде стран цены на жилье резко снизились. Такую недвижимость, так же как и российскую, можно сдавать в аренду и получать приличную прибыль. Однако преобладающими мотивами для покупки жилья за рубежом пока остаются желание дать детям международное образование и создать для них стартовую площадку, а также поиск объектов для вложения капитала. Кроме того, наличие недвижимости облегчает получение долгосрочной визы.

Сегодня многие страны открыты для сотрудничества с иностранцами. По данным агентства недвижимости Gordon Rock, лидером спроса для россиян остается Болгария (18% от общего числа сделок). В первой пятерке также Германия (12%), Черногория (7%), Испания (7%) и Чехия (6%). В то же время россияне стабильно интересуются недвижимостью в Англии, Египте, Турции, США, Финляндии, Латвии, Италии, Франции, Израиле, Греции и на Кипре. У многих потенциальных покупателей проблем с выбором страны нет – они давно знают, где именно хотят жить. Те, кто не определился, задается вопросом: где выгоднее? Ответ прост – практически везде. Поскольку цены на недвижимость будут расти в любой стране. Однако если вы приобретаете жилье не с целью дальнейшей продажи, выгоднее будет сделать это там, где на момент покупки цены идут вниз. Сегодня одной из таких стран является Греция. Но следует учесть, что после дефолта, объявленного в стране, где, по мнению россиян, есть все, цены снизились не только на недвижимость, но и на ее аренду.

Почему Доминикана?

Доминикана – государство, расположенное на побережье Карибского моря, ее называют страной третьего мира, но в ней есть практически все, о чем может мечтать россиянин: огромные супермаркеты и моллы, кинотеатры, бутики, в которых представлены товары известных мировых брендов, дороги даже небольших городов зачастую превосходят столичные российские дороги, красивые пейзажи с видами на океан или горы, интернациональные школы, выдающие дипломы, признанные в Европе, Америке и ряде других стран, – и это все Доминикана. Прибавьте благоприятный мягкий климат, чистый воздух с океана, красивые тропические пальмы, на которых прямо на улицах растут папайя, манго и другие плоды. Плантации клубники и более трех тысяч видов орхидей – все это тоже Доминикана.

В 1998 году президент Доминиканской Республики подписал указ об отмене всех ограничений на право приобретения и владения землей и недвижимостью иностранными гражданами на территории страны. С этого момента путь в тропический рай для иностранного капитала упростился, что открыло перед бывшей банановой колонией большие перспективы экономического и культурного роста. В страну потекли деньги, на которые сейчас приобретается недвижимость в стране: растущий спрос на нее делает такие вложения высокорентабельными.

Помимо жилья иностранцы покупают готовый бизнес или открывают свои предприятия, поскольку процедура регистрации фирмы упрощенная, как и налоговый режим – правительство Доминиканы сделало все, чтобы иностранный бизнес чувствовал себя комфортно. Для граждан большинства государств были отменены въездные визы, это относится и к гражданам России. Дома и апартаменты, коммерческие учреждения и свободные участки, расположенные в городских зонах Доминиканы, ценность которых составляет более 5 млн песо ($1 = 39 песо), облагаются налогом в 1% от стоимости. Освобождаются от данной налоговой выплаты дома, владельцы которых достигли 60-летнего возраста, если эти дома не были переданы за предыдущие 15 лет и хозяин владеет данным жильем как единственным недвижимым имуществом в Доминикане. Впрочем, эта страна не единственная, где власти проявляют лояльность к иностранцам.

По словам Алексея Морозова, руководителя отдела недвижимости компании WonderfulLife&Company, процесс покупки недвижимости во многих странах является довольно простым.

Самая желанная

Грецию любят и ценят как многочисленные туристы, так и желающие стать обладателями домика у моря на этой благодатной земле. Непростая экономическая ситуация в стране не коснулась курортных регионов – инвестиционные потоки в туризм не сократились, на рынок выходят новые девелоперские проекты иностранных инвесторов.

По мнению международных экспертов, среди регионов страны наибольшей инвестиционной привлекательностью обладает Северная Греция и, в частности, полуостров Халкидики. Сейчас стоимость недвижимости здесь самая низкая по стране. Северная Греция представляет собой своеобразный перекресток всех морских и сухопутных путей, проходящих через Балканский полуостров. Ее деловая и культурная столица – город Салоники – один из самых значительных торгово-промышленных центров Балкан. Именно здесь, а не в Афинах проходят крупнейшие выставки. Впрочем, аргументы в пользу выбора прекрасных берегов полуострова Халкидики можно приводить бесконечно.

По словам Анны Шемардовой, руководителя отдела недвижимости компании Mouzenidis Real Estate, еще несколько лет назад в Греции минусом для инвесторов была необходимость получать разрешение от Министерства обороны страны на покупку дома в приграничных областях, к которым относились большинство греческих островов, Салоники, полуостров Халкидики.

Сегодня процедура покупки греческой недвижимости, пожалуй, одна из самых простых и комфортных. От россиянина требуется лишь паспорт с действующей визой. Покупателю присваивается ИНН, открывается счет в греческом банке и осуществляется адвокатская проверка собственности. Важно, что «Титульный лист о собственности» клиент получает сразу после заключения сделки, что делает покупку недвижимости безопаснее. На количество приобретаемых объектов ограничений нет, и для этого не нужно создавать юридическое лицо. В Греции не существует налога на перепродажу недвижимости. Если жилье стоит меньше 200 тыс. евро, налогом на собственность оно не облагается. В разных обстоятельствах придется заплатить НДС (23%) или замещающий его процентный сбор (9-11%). Порядка 3% от стоимости объекта недвижимости составят услуги нотариуса, гербовый сбор, гонорар адвоката, присутствие которого по закону на сделке обязательно.

Цены на недвижимость

Средняя цена квадратного метра в Доминиканской Республике составляет $1,8 тыс. В квартирах этот показатель выше, чем в отдельных домах. Апартаменты на берегу океана стоят в среднем $1,9 тыс. за 1 кв. м, хотя кое-где цена достигает и $2,6 тыс. Квадратный метр в отдельном доме обходится около $1,45 тыс.

Есть и более доступные предложения – в районе $1 тыс. за квадратный метр. Самое дешевое жилье – небольшие апартаменты в курортных районах. Возможно, для кого-то они будут приемлемы как место для проживания, однако покупать их для сдачи в аренду невыгодно.

Можно приобрести и дешевую виллу в Доминикане ($60-80 тыс. за готовый объект), однако покупка таких объектов связана с рядом проблем. Как правило, эти виллы находятся вблизи поселений местных жителей, где не исключены шум, воровство, местные структуры работают медленно, и самостоятельно решать проблемы с электрической, телефонной или кабельной компанией будет сложно.

Стоимость кв. м квартиры в Салониках (Греция) составляет 1500-1800 евро. Предложения по покупке недвижимости весьма разнообразны, можно приобрести как небольшую квартирку в жилом комплексе от 35 тыс. евро, так и шикарную виллу за несколько миллионов. Например, двухуровневая квартира в Салониках площадью 92 кв. м с гостиной, кухней, двумя спальнями и парковочным местом для одного авто стоит 180 тыс. евро. Как правило, вся недвижимость в Греции продается с мебелью, а также кухонным и сантехническим оборудованием.

Сколько стоит коммуналка

Расходы на содержание квартиры в Доминиканской Республике будут зависеть от стоимости самой недвижимости и престижности комплекса, в котором она находится. Например, в квартире стоимостью до $200 тысяч ежемесячный платеж за коммуналку составит от $130 до $250. В эту сумму входит: охрана комплекса, вывоз мусора, вода, услуги садовника, чистка бассейна и содержание администрации комплекса. Отдельно оплачивается электричество. Если не пользоваться кондиционерами, а только вентиляторами, то плата за электроэнергию составит от $20 до $40, с кондиционерами выйдет все $100, Интернет стоит от $26 до $200, в зависимости от скорости, кабельное ТВ (более 100 каналов + 2 русских) – $15.

Коммуналка в Греции обойдется несколько дороже, чем в России. За водоснабжение берется годовая абонентская плата – около 90 евро. Стоимость воды зависит от количества расходуемых в год кубометров: чем меньше потребление, тем ниже стоимость куба, так что куб воды может стоить от 58 центов до 1,39 евро. Средние ежемесячные расходы при площади дома 200 кв. м и пяти сотках сада составят примерно от 75 евро. Расходы на воду можно решить радикально путем бурения артезианской скважины, при этом стоимость работ составит порядка 8 тысяч евро.

Расходы за электроснабжение определяются общей площадью дома, суммой налогов, которые варьируются в зависимости от района проживания, и количеством расходуемой электроэнергии. Для дома в 200 кв. м оплата составит 50 евро в месяц плюс от 0,07 евро за 1кВт расходуемой электроэнергии (в зависимости от времени суток, дней недели, количества расходуемой электроэнергии). С 2011 года при покупке жилья площадью более 50 кв. м новый владелец получает сертификат эффективности потребления электроэнергии, который позволит заранее оценить будущие расходы на электроэнергию.

За наличие телефонной линии в месяц платится 15 евро. К этой сумме добавляется сумма конкретного счета за телефонные переговоры по тарифным расценкам за 1 минуту – от 3 до 8 центов в зависимости от времени суток, дней недели, длительности звонка.

При желании владелец частного дома может заключить договор на охрану дома. Пакет услуг, включающий сигнализацию и регулярный объезд территории охранниками, обойдется в 350-400 евро в год. Уборка дома приходящим работником будет стоить от 6 евро в час, содержание сада – 50 евро в месяц, бассейна в 120 кубов – 250 евро в месяц.

Сдача в аренду

В Греции процедура сдачи жилья в аренду схожа с российской. Арендатор и арендодатель в обязательном порядке заключают договор, в котором указываются местоположение объекта, его стоимость, срок аренды и права и обязанности сторон. Стоимость арендной платы зависит от типа недвижимости, ее качества и престижности района. Апартаменты и дома на побережье сдаются на короткий срок, но, как правило, не меньше чем на месяц. И такая аренда пользуется большой популярностью среди туристов.

Доходность от сдачи жилья в аренду составляет 5,6-8% годовых от стоимости приобретенного жилья. Но следует знать, что этот вид доходов облагается в Греции налогом. Его ставка рассчитывается по прогрессивной шкале и составляет от 0% для доходов до 12 тысяч евро до 45% для доходов свыше 100 тысяч евро.

Рынок аренды в Доминикане развит весьма широко. Наиболее распространенные объекты аренды – виллы, апартаменты или бунгало. Раньше быстрее сдавались небольшие квартиры по низкой цене. Сейчас стали востребованы более дорогие объекты с двумя-тремя спальнями и хорошими видами. На короткий срок быстрее сдаются квартиры рядом с пляжем и развитой инфраструктурой.

Недорогие апартаменты могут стоить $30-50 в сутки на короткий срок и от $500 в месяц – на длительный. Апартаменты в комплексах на первой линии обходятся в $100-200 в сутки, от $1 тыс. в месяц. Самый дорогой сезон – праздники и каникулы, когда многочисленные туристы со всего света направляются в Доминиканскую Республику отпраздновать Новый год или Рождество под пальмой, а также католическая Пасха и серфинг-сезон, когда с середины декабря до конца января сюда слетаются любители высокой волны. В этот период жилье, и особенно виллы, дорожает в два-три раза. Аренда происходит через туроператора, риелторское агентство или девелопера, управляющего комплексом. Обычно подписывается краткое соглашение со сроками и условиями.

Ольга Баркалова

Источник: «Тольяттинский Навигатор»